Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye


image

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ DURUMUNDA KİRALAYANIN KİRA BEDELİNİ İSTEME, SÖZLEŞMEYİ FESHETME HAKKI VE TAHLİYE TALEBİ

-GİRİŞ-

Kiracının kira bedelini zamanında ve tam olarak ödememesi durumunda kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme ve kiracıyı tahliye etme hakkı vardır. Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda kiraya verenin çeşitli kanun hükümlerine göre tahliye talep etme hakkı vardır. Aşağıda ilgili mevzuat hükümleri doğrultusunda kiralayanın hangi yolları izleyebileceği açıklanacaktır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE TAHLİYE YOLLARI

A-İcra İflas Kanunu Madde 269’a göre :

 

İİK Madde 269 “Takip adi kiralara veya hâsılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62. madde hükümleri dâhilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yolu ile takip yapamaz. Borçlar Kanununun 260. maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.

İİK Madde 269/a “Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.”

 

Ø  Belirtilen maddeye göre kiralayan tarafından kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi yapılır. Bu takiple kiracıya muaccel olan ve ödenmeyen kira bedellerine ilişkin ödeme emri gönderilir. Ödeme emrinde konut ve çatılı işyeri kirası ise en az otuz gün süre verildiği belirtilmelidir. Kiracıya verilen bu süre bitene kadar kiracı tarafından kira bedeli tam olarak ödenmez veya kiracı 7 günlük itiraz süresi içerisinde takibe itiraz etmezse ihtar süresinin bittiği tarihten itibaren 6 ay içerisinde İcra Mahkemesinde tahliye talepli dava açılabilir. İcra Mahkemesince verilen tahliye kararının infazı için kesinleşme beklenmez. Ancak tahliye için kararın borçluya tefhimi veya tebliğinden itibaren 10 gün geçmesi lazımdır. İcra Mahkemesince verilen kararı icra dairesi aracılığıyla sonuçlandırılır.

 

Ø  Alacaklı tarafından kiracı borçlunun ödemediği kira bedellerinin tahsili için 05.10.2012 tarihinde başlatılan icra takibine davalı borçluya 10.10.2012 tarihinde tebliğ edilen örnek 13 nolu ihtarlı ödeme emrinde otuz günlük ödeme süresi verilmiştir. İİK 269/1 maddesi göndermesi ile uygulanması gereken BK madde 260  (TBK 315/2) gereğinde otuz günlük ödeme süresi dolmadan alacaklı vekili tarafından icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunulamaz. (1)

 

Ø  Bu durumda ödeme emrinin tebliğinden sonra yasal ödeme süresi dahil İİK 269/a maddesinde belirtilen altı aylık süre dolduktan sonra 04.09.2013 tarihinde açılan dava ile tahliye istenemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabülü doğru değildir. (2)

 

B-Borçlar Kanunu 315. Maddesine göre :

Borçlar Kanunu Madde 315: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

 

Borçlar Kanununun 315. Maddesine göre yapılacak tahliye davalarında en önemli husus kiralayan tarafından kiracıya ihtarname gönderilmesi ve bu husustaki iradenin karşı tarafa ulaşmasıdır.

Ø  Kiraya verenin göndereceği ihtarnamede bulunması gereken unsurlar:

 

1-Kira borcunun ödenmesi için bir süre verilmelidir. Bu süre genel hükümlere tabi sözleşmelerde  en az 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az 30 gün olmalıdır. Kanunda belirtilen süreler asgari süre olup, bu sürenin altında bir ödeme süresi verilemez. Ancak bu sürenin üzerinde süre verilmesini engelleyen bir hüküm yoktur.

 

2-Muaccel olan bir kira alacağı talep edilmelidir.  Henüz doğmamış bir kira alacağı kiracıdan talep edilemez. Bu sebeple ihtarname ile muaccel olan bir alacak talep edilmelidir.

 

·        Türk Borçlar Kanunu 315. Maddesi uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir… Kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın ilk 5. İş günü olan 07.03.2013 tarihinde Mart 2013 ayı kira bedeli muaccel değildir. Bu nedenle keşide edilen ihtarname tarihinde Mart 2013 kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı kiracının temerrüde düştüğü kabul edilemez. (3)

 

3-İhtarnamede hangi aylara ilişkin ne kadar kira bedeli istenildiği yer almalıdır. İhtarnamede sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinden fazla para istenmesi ihtarnamenin geçersizliğini gerektirmez. Böyle bir ihtarname üzerine verilen mehil içerisinde gerçek kira bedelini ödemeyen kiracı temerrüde düşer. (4)

 

4-İhtarnamede kira bedelinin ödeme süresi içerisinde ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı belirtilmelidir.  Kira bedelinin belirtilen sürede ödenmemesi durumunda kanun yollarına başvurulacağının belirtilmesi dahi tahliye için yeterli değildir. İhtarnamede açıkça sözleşmenin feshedileceği ve tahliye edileceğinin belirtilmiş olması gerekir. İhtarnamedeki tahliye ifadesi akdin feshini de kapsamaktadır. (5)

 

·        Davacı alacaklı tarafından 09.06.2011 tarihinde başlatılan icra takip talepnamesinde tahliye istemi bulunmamaktadır. Tahliye isteği bulunmadığı halde İcra Müdürlüğünce Örnek 13 nolu ihtarlı ödeme emri düzenlenip borçluya tebliğ edilmesi hukuki sonuç doğurmaz ve davacıya tahliye isteme hakkı vermez. (6)

 

Ø  İhtarnamenin Şekli :

 

1-     İhtarname noter aracılığıyla gönderilebilir.

2-     Taahhütlü mektupla veya telgrafla da ihtarname gönderilebilir. Ancak bu durumda gönderilen ihtarnamelerin mutlaka muhataba bizzat tebliği şarttır. Bizzat muhataba tebliğ edilmemiş ise bu tebligat geçerli kabul edilemez. (7)

3-     Kiraya veren ihtarname göndermek yerine doğrudan icra dairesine başvurarak ödeme emri gönderme yoluna gidebilir. Ödeme emrinde (örnek 13) ihtarnamede bulunması gereken unsurların bulunması gerekmektedir.

 

·        Davalıya gönderilen ve icra müdürlüğünce düzenlenen 16.04.2013 günlü örnek 13 nolu ödeme emrinde, yasal otuz günlük ödeme süresi ile yedi günlük itiraz süresinin gösterilmediği incelenen dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Bu durumda İİK 269. maddesinin göndermesi ile TBK 315. Maddesinde yer alan yasal otuz günlük ödeme süresi gösterilmeden düzenlenen ödeme emri hukuki sonuç doğurmayacağından,

tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken tahliye isteminin kabülü yönünde verilen karar doğru değildir.

 

Ø  Yukarıda belirtilen unsurları içeren ihtarname ile verilen sürede kiracı kira bedelini ödemez ise  kiralayan akdin feshi ve tahliye istemeye hak kazanır. İhtarnamede belirtilen süre geçmeden açılan davalar süre sebebiyle doğrudan reddedilir. Dava sonucunda verilen tahliye kararı icra dairesi aracılığıyla sonuçlandırılır.

 

Ø  Kiracı kira bedelini ödediğini iddia ediyorsa bunu ispatla yükümlüdür. Kiralayan kira bedelinin ödenmediğini iddia ediyorsa kiracı ödeme yapıldığını ispat etmekle yükümlüdür.

 

·        Uyuşmazlık kira bedelinin miktarı ve kira bedelinindavalı kiracı tarafından ödenip ödenmediği konusundadır. Aylık kira bedelinin ispatı davacı kiralayana, ihtarnameye ve davaya konu kira bedelinin ödendiğinin ispatı ise kiracıya aittir.

C- BK 352/2'ye göre tahliye (İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye) :

Borçlar Kanunu  Madde 353/2 : Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Ø  Kısa süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtara sebebiyet verilmişse kiralayan bu sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.

 

Ø  Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise iki haklı ihtara sebebiyet verilmişse kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirip, tahliye talep edebilir. (6570 sayılı Kanunun 7/e maddesinde uzun süreli sözleşmelerde dava açabilmek için sözleşme süresinin sonunu beklemek gerekiyordu. Yeni Borçlar Kanunu ile bu durum önlenmiştir.)

 

Ø  Bir kira yılı : Kısa süreli sözleşmelerde kira süresini, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir yıllık süre bir kira yılı olarak kabul edilmiştir. (8)

 

Ø  İhtarların haklı olması : İhtarda istenilen ay kiralarının açıkça belirtilmiş olması gerekir. Kira bedeli ihtarnamenin keşide tarihinden sonra ancak tebliğden önce ödenmişse ihtar haklı olmaz. İhtarnamenin tebliğinden sonra yapılan ödemelerde ihtar haklı olarak kabul edilir.

 

-SONUÇ-

Kiracının kira borcunun ödememesi durumunda kiraya verenin hukuki yollara başvurması gerekmektedir. Kira borcunu ödememesi sebebiyle kiralanan yerin tahliyesi hemen talep edilemez. Yukarıda detaylı olarak açıklandığı gibi kiralayan çeşitli mevzuat hükümlerine dayanarak farklı yollardan kira bedelinin ödenmesini, kira sözleşmesinin feshini ve bundan sonra da kiralanan şeyin tahliyesini isteyebilir. Ancak bu yollardan birini izlerken mevzuat hükümlerine uygun davranılmaması işlemlerin en baştan yapılmasına neden olabilecekken aynı zamanda tahliye talebi ile açılan davaların da reddine neden olabilmektedir. Bu sebeple bu aşamaları takip ederken kiraya verenin dikkat etmesi gerekmektedir. Aksi durumlar sürecin uzamasına sebep olacaktır.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1-       Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 13.03.2013 tarihli 1318 E. - 4372 K.

2-       Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 23.01.2014 tarihli 271 E. -824 K.

3-       Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 09.06.2014 tarihli 2014/6358 E. 2014/7571 K. sayılı kararı

4-       Müfit Yüksel “Temerrüt sebebiyle tahliye davaları” Ankara Barosu Sayfa 545

5-       Müfit Yüksel “Temerrüt sebebiyle tahliye davaları” Ankara Barosu Sayfa 547

6-       Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 19.02.2014 tarihli 2014/1070 E. 2014/1819 K. sayılı kararı

7-       Mithat Ceran Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tespit Davaları Sayfa 343

8-       Mithat Ceran Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tespit Davaları Sayfa 916


Diğer Makaleleri

Bursalı Hukuk Bürosu

BHB 2004